【正義的不動產筆記】

親愛的網友：此網站不在更新！

幾經思考，我決定搬家了。

我們已經搬到Google部落格，點下面網址，並更新”我的最愛”。謝謝！

2024年12月31日留

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1986~2024年台灣房地產景氣走勢圖
表列期間利多/利空事件對房價的影響

(點選圖片放大觀看)

       台灣詐騙猖獗，記得很久以前，新聞報導台北市一名屋主向警方報案，指稱去年將房子租給一名男子，日前男子退租，他在整理土地所有權狀等相關文件時，赫然發現自己的房子屋主已換人了。

地主A農地(配合用地)曾提供容積供B農地(坐落用地)蓋農舍，今問A農地可以蓋農業設施(資材室)！？

依據解釋函：110/2/9文號農企字第 1100702501號：依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法規定，農業用地已興建農舍者，不得申請興建農業資材室，其立法理由考量農舍已有農業資材室及管理室之使用性質，先予敘明。

為此，民國89年農業發展條例發佈修正前，同一人名下10公里範圍內的”未毗鄰農地”可以併同申請興建農舍，農地被「套繪管制」時，有的謄本上面會有註記，有時謄本並沒有註記(蓋因以前人工手抄本及建管處與區公所電腦沒有連線)。

買方可將”無套繪證明”條件寫在買賣合約裡，要求賣方函詢區公所及建管處，將承辦單位回函做為結案文件之一。

買了才發現土地被套繪，事後光是要處理「解除套繪」費時費力，很多甚至無法解除套繪得不償失。

最近幫幾組客戶處理不動產，例如A客戶有三次婚姻皆有婚生子女，只想把財產留給現任配偶？！B客戶父親雖然再婚，但不想留財產給現任老婆只要留給三個女兒？！兩案共同點都會觸發民法應繼分。為此，正義特將整理民法的應繼分與特留分與各位讀者分享

名詞解釋：

如果全部繼承人已經達成遺產分割協議，就優先按照分割協議的方法處理。遺產分割協議優先於應繼分，簽署遺產分割協議書時一定要先想清楚。

【應繼分】

被繼承人死亡前，沒有預立遺囑分配遺產或遺囑無效。全體繼承人又無法達成協議訴諸法院，法院就會依照民法規定的每位繼承人應該繼承的比例分配。

今天來幫客戶舊公寓申請陽臺補登，以增加房屋權狀面積。順便與各位分享補登程序及注意事項！

一般公寓陽臺面積大約2～3坪權狀面積，雙北房價以單坪60萬元計算，這樣完成補登房子自動增值快200萬元了。

台灣早期距今大約40年到50年間，建物登記沒有「附屬建物」這個項目，在這以前的房子是沒有登記陽臺的。

可以初步自行判斷是否能進行補登，首先看自己房子使照日期是否在民國71年6月15日前，再來就是先檢視建物權狀，看是否有記載「陽臺」二字，若沒有的話，就代表這房子的陽臺是沒有登記過的。接著可調閱建物測量成果圖，做一些簡單的識別。若是陽臺沒有進行過補登，那麼就有機會補登記。

程序：

客戶問簽立買賣契約書當天，買方A沒帶足夠現金，簽發一張面額100萬元的本票交給賣方，但是本票上發票人和受款人欄，居然誤都寫買方自己的名字（即憑票無條件擔任兌付買方姓名），賣方未察收下。這張本票有效嗎？

解析：有效，而且可以聲請本票裁定。

本票作為票據的一種，受票據法規範，其發票行為的「絕對必要記載事項」必須被嚴格遵守，若不具備，票據即屬無效。

本票的絕對必要記載事項有4：表明其為本票之文字、一定之金額、無條件擔任支付、發票年、月、日。

而「相對必要記載事項」雖然也是法定應記載事項，但未記載時，票據法另有補充規定，票據不會因此無效。例如本票未載受款人，以執票人為受款人。

        小時候住家在南港舊庄，旁邊的木柵有個畫著長頸鹿很高的煙囪，聽大人說那裏是燒垃圾的地方。那裡面應該很髒很臭，這是當時大多數人的想法吧！

    筆者身平第一次進焚化廠，心情就像劉姥姥進大觀園，對於事事物物感到新鮮驚奇。本次參觀的是位於八里的垃圾焚化廠，建築物外觀採玻璃帷幕設計。廠區內外設計現代化，環境整潔乾淨，顛覆焚化廠又髒又臭的觀念。廠區面積約3.5公頃，垃圾處理量約1,350公噸/日（3座焚化爐），主要處理家庭生活垃圾、一般事業廢棄物，採機械混燒式爐床24小時連續運轉焚化垃圾。每年處理新北市約二分之一的廢棄物（40萬公噸）。轉換成電能年發電量2.5億度，能源轉換效能為全國25座焚化廠之冠，約可供7萬戶家庭1年使用。焚燒垃圾產生的電能，除了提供自己使用以外，還可以賣給臺電賺取利潤約4億多元，充分實現資源再利用。

         晚上等垃圾車，倒垃圾是件在平常不過的事。只是大家都不怎麼知道這些垃圾最終怎麼處理。聽完李老師介紹才知，燒垃圾看似簡單原來真不簡單。清潔隊把收集的垃圾載去焚化廠傾倒至垃圾儲存坑。垃圾儲坑內採負壓設計，不易飄散出現臭味。操作吊車抓取攪拌後，投入焚化爐投料口內。期間爐火850~1050度高溫使垃圾完全燃燒。燃燒過程中產生的熱量，加熱鍋爐產生蒸汽再推動汽輪機組發電。

    垃圾燃燒後形成的底渣物質，經由清除廠商運至最終處置場再利用。飛灰及反應灰經過集塵器處理有害物質，並在固化通過檢測後進行覆土掩埋。垃圾滲出水收集後，噴入焚化爐內汽化。製程產生的廢水，經由污水處理設備回收再利用。焚化產生的廢氣經由廢氣處理設施處理，將廢氣中汙染的物質去除，符合排放標準的氣體送至150公尺高的煙囪出口進行排放。以上，在課堂上聽到的這些，總是懵懵懂懂、一知半解。有幸實際現場參訪，才能一窺宗廟之美。

        雖然垃圾焚化廠的處理，垃圾體積減少成原來的85%，重量也減少原來的20%，為我們減少了不少垃圾堆積的負擔。儘管如此，如果垃圾不能減量，焚燒垃圾的那些飛灰還是存在，這樣下去積少成多，有一天我們會被垃圾所淹沒，掩埋場終有用盡之時。因此做好垃圾減量，才是根本的解決之道。藉由這次參訪更能了解到，為了環境永續經營，必需投入大量金錢與設備處理垃圾。

所謂老農配建:

老農資格是指89/2/28之前取得登記過戶的農地，89/2/28之後的稱為新農，

老農申請農民資格(興建許可)沒面積大小限制，新農則必須滿足756.25坪以上。

只要原地主的農民資格(興建許可)已經申請通過，

以原地主名義辦理興建，當屋頂澆灌好就可以申請使照。

租約到期，要退押金給房客，但房客遲遲不給帳號，該怎麼辦？

承租人（債權人）受領遲延時，出租人（債務人）先寄存證信函催告通知房客領回押金，如催告未果後，可以將本金及利息提存到法院的提存所，債務人與債權人之間的債之關係，就宣告消滅。也就是說債務人就不再欠債了。
就要依民法第二百三十四條規定「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任」。

客戶將農地贈與兒子未滿五年，兒子經商欠債欲賣農地清償。問將農地回贈予父親，再行出售是否免稅?

經查：

1.贈與民法第1138條所定繼承人之農業用地，免徵贈與稅。但該土地如繼續供農業使用不滿5年者，應追繳應納稅賦。

2.作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，可以不計入其土地及地上農作物價值之全數。但是受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。﹙遺產及贈與稅法第20條第1項第5款﹚

3.贈與人將農地贈與受贈人，於5年列管期間內，受贈人又將受贈之農地回贈贈與人。如果經查至回贈前原受贈人仍繼續作農業使用而無應追繳贈與稅之情事，因為係回復未為贈與之狀態，可以免追繳贈與稅，也可免再列管。（財政部88.9.2台財稅第881940612號函）

(文末有我寫的起訴狀、陳報狀、答辯狀等內容！原本要放上word原始檔，讓需要的人下載修改修改。無奈部落格，不能上傳圖檔以外格式。)

前陣子發生兩起小車禍，一起筆者騎機車被後車撞，對方不理。二起為了閃車筆者撞到第三台車後視鏡被告。從沒上過法院的我，一下多出一個原告，一個被告的身分。

算算訴訟賠償金額不多，聘請律師一庭6萬還要倒貼。想維護自身權益，乾脆自己蒐集相關法條，撰寫起訴狀、陳報狀、答辯狀後到法院遞交，順便繳交裁判費(財產權相關的訴訟，標的10萬元以下者收1,000元)。依民事訴訟法第119條第1項及第265條第1項規定，起訴狀的繕本連同正本一起給法院，法院會將繕本寄給對造。起訴狀之後的書狀，應受送達之他造人數，提出繕本或影本，由當事人直接把繕本寄給對造。

先提醒一下，車禍發生報警做完筆錄後拿到「交通事故當事人登記聯單」後，要記得再申請「交通事故初步分析研判表」。

寫第一起被撞比較簡單，擬好起訴狀(下圖一機車起訴狀)寄給法院就行，不知被告地址可以寫”請法院代查”。