【正義的不動產筆記】

今天新聞報導今年五月報稅，「財產交易所得」項目中的「售屋交易」將新增適用「豪宅條款」，去年售出「豪宅」的納稅人，今年一律採取實價課稅，如果「豪宅」的成本無法舉證，國稅局將會逕行推估，以售價的15％做為交易「所得（獲利）」。

依據財政部規定，「豪宅」指的是台北市、新北市雙北地區交易總價8千萬元以上的房地產，以及其他地區總價超過5千萬元房地產；總價達到上述標準的房地產買賣，必須適用「豪宅條款」報稅。

據了解，目前不動產交易所得有兩種申報方式，原則上採取核實課稅（即實價課稅），賠錢可扣抵，若是成本或售價無法舉證，則依據房屋評定現值的一定比率，推計售屋所得。

由於房屋評定現值低於市價，一般來說，除非是賠錢賣房產，否則多數納稅人採取「房屋評定現值」申報，比較省稅。今年起，財政部擴大實施實價課稅，去年出售「豪宅」一律實價課稅，若舉不出成本，就以房屋售價的15％來推計交易所得。

值得注意的是，房地產交易包括土地與房屋，而房、地課稅方式不同，土地交易所得免稅，因此，國稅局推估豪宅所得時，會先扣除土地的部分。也就是說，先算出「房地比」後，再以房屋售價的15％來推計所得，併入綜所稅課稅；坊間一般「房地比」約3比7，即房屋部分的售價約占總售價的3成、土地占7成。

國稅局強調，房屋交易所得原則上都要核實課稅，若國稅局只掌握到豪宅的售價，就按豪宅房屋售價的15％來推計課稅。非豪宅且成本及售價都無法掌握下，才用房屋評定現值與推計所得標準來報稅。

財政部表示，今年台北市售屋所得標準分2區，符合台北市政府「高級住宅」定義的房屋，售屋所得標準為48％，其他則為42％。其他縣市按地區分級，售屋所得標準最低8％，最高33％。

例如，春嬌去年出售位於北市、房屋評定現值100萬元的房子，根據42％的售屋所得標準，推計所得為42萬元，這42萬元就要納入5月綜所稅中來申報繳稅。依稅率5％至40％來計算，春嬌今年售屋所得稅要繳2.1萬元至16.8萬元。