【正義的不動產筆記】

最近執業時，遇到濱江街一宗土地持分買賣案，地主對優先承購權的誤解。以及另一間帶租約房屋出售案，買方主張房屋承租方有優先承購權的爭議案?! 有感一般民眾對「優先承購權」觀念混淆或誤用，小弟特此整理相關法令供有需要的人參考之！ 

一、何謂優先購買權？

不動產出售時，其他權利關係人有依同樣條件優先承受之權利。此性質乃形成權，相關法令參照土地法34條之1、104條、107條、民法426之2條，耕地三七五減租條例15條。

二、土地法優先承購權之立法目的與規定？

(一)、土地法第34條之1(其立法目的在減少共有人數)：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格(現今立法用「同一條件」)共同或單獨優先承購。優先購買權徵詢需10日內答覆，實務上回覆不買就放棄，不理則視為放棄。

(二)、土地法第104條(其立法目的在使房屋與基地所有權合一)：基地出賣時(包括標售、拍賣)，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時(注意要建築改良物才算，工事不行)，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

土地法104條優先購買權要件：1.地上權、典權、租賃權。 2.買賣。
3.出售時。 4.同樣條件。 5.多人都想行使優購權時，順序以登記之先後。 6.物權效力。

(三)、土地法第107條(其立法目的在扶植佃農為自耕農)：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

三、優先承購權的效力？

債權效力：指出賣人未通知優先購買權人，而與第三人簽訂買賣契約。該契約仍然有效，此時優先承購權人僅得向出賣人請求損害賠償。換句話說倘共有人違反該條規定時，他共有人不得主張該買賣無效，而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害，他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任。

物權效力：指出賣人未通知優先承購權人，而與第三人簽訂買賣契約。優先承購權人得主張該買賣契約無效。其契約不得對抗優先承買權人，亦即優先承買權人可以訴請確認優購權存在，進而訴請註銷登記。

土地法34條之1具債權效力；土地法104條、107條具物權效力。法條內有”不得對抗優先購買權人”就是物權效力，民法919條留買權=優先購買權。

四、競合時，同時出現債權效力與物權效力關係？

物權效力大於債權效力！

土地法34條之1與土地法104條競合時，104條效力大於34條之1而優先行使，土地法34條之1與土地法107條競合時，107條效力大於34條之1而優先行使。 

看完以上整理的資料後，相信您也能明白為什麼"房屋"承租方並不適用所謂的優先購買權了吧！總的來說，為了確保不動產買賣的交易之安全，雙方於簽約前應請相關人員，確實查明是否有優先承買權問題存在，如此才能確保雙方權益。