【週末地產情報站】

地主A農地(配合用地)曾提供容積供B農地(坐落用地)蓋農舍，今問A農地可以蓋農業設施(資材室)！？

最近幫幾組客戶處理不動產，例如A客戶有三次婚姻皆有婚生子女，只想把財產留給現任配偶？！B客戶父親雖然再婚，但不想留財產給現任老婆只要留給三個女兒？！兩案共同點都會觸發民法應繼分。為此，正義特將整理民法的應繼分與特留分與各位讀者分享

今天來幫客戶舊公寓申請陽臺補登，以增加房屋權狀面積。順便與各位分享補登程序及注意事項！

客戶問簽立買賣契約書當天，買方A沒帶足夠現金，簽發一張面額100萬元的本票交給賣方，但是本票上發票人和受款人欄，居然誤都寫買方自己的名字（即憑票無條件擔任兌付買方姓名），賣方未察收下。這張本票有效嗎？

        小時候住家在南港舊庄，旁邊的木柵有個畫著長頸鹿很高的煙囪，聽大人說那裏是燒垃圾的地方。那裡面應該很髒很臭，這是當時大多數人的想法吧！

所謂老農配建:

老農資格是指89/2/28之前取得登記過戶的農地，89/2/28之後的稱為新農，

客戶將農地贈與兒子未滿五年，兒子經商欠債欲賣農地清償。問將農地回贈予父親，再行出售是否免稅?

父親過世，房子給媽媽繼承。後來出售時，稅額從本來只要3萬多元，變成143萬元房地合一稅，暴增40倍。

一般農業區適合節稅/地目變更/投資操作：

“農建地”是什麼？蓋房子沒問題嗎？跟農地的差異是什麼？

很多人在買了農地後，並無依據農業興建條例之規定興建農舍，而是興建了所謂資材室，又將其擴大改裝，便成一個適宜居住的山居野墅，此做法顯然無法取得農用證明。下面我們要討論的是當這種農地出售時，要繳哪些稅？

很多第一次買賣農地的客戶，常詢問他的農地是否能辦農用證明。以下由團隊彙整與各位分享之^_^

有次地主詢問，他的農地聽說不能賣給公司？團隊顧問特此整理說明，順便與各位分享^_^

農業用地作農業使用認定及核發證明辦法，修正日期：民國105年02月15日

兩稅合一加上這幾天央行打房衝擊
房市未來不利於投資需求。
房屋持有，時間成本(地價、房屋稅)增加。
房屋出售，所得稅負(房地合一稅)增加。
不動產投資需求，轉向農地投資(農地持有免稅)。
農地持有，免地價稅、空地稅。
農地贈與二等親，免贈與稅
農地出售，免土增稅、房地合一稅。


老客戶常詢問，區段徵收區怎麼買？週末地產教你3招投資法則！


區段徵收或重劃區的地價，開發後產生利潤倍數成長。投資這類型土地，可以從土地條件、公告現值(協議價購)、徵收進度，這3點著手。


一、首先是投資土地條件：

投資區段徵收等土地上漲獲利了結，或等抽籤配回建地。等待期有人希望能有出租收益，有人喜歡免繳稅。此外，有人現金投資有人貸款投資。因此，土地位置、權利圍全的、持分(少數銀行才能貸款)、鄰路狀況、有無農證等都是要了解的。


二、再來是公告現值：

我們都知道，投資區段徵收是投資權利價值。每塊地條件不同，甚至有農作物、建物在上面。之後政府徵收，會查估地上物價值給予補償，及用協議價購換算土地價值。政府還沒有定出協議價購前，市場交易大多參照公告現值。然而這是有盲點的，投資到底是選高公告還是低公告？這部份要因"地”制宜，是我們團隊顧問投資不敗的秘笈。



三、最重要的徵收進度：

從徵收田價格成長曲線能發現，越接近徵收公告，價格漲幅越大。舉例最新的桃園航空城徵收，當年草案一出台，土地一坪從原本2千多元立刻變成2萬多元。去(108)年土地約5萬多元/坪，今(109)年7月份土地來到8萬多元/坪，11月9日正式公告前，成交價來到11.3萬/坪。草案階段，是一般投資人進場好機會。這階段，大權值買家不會進來(等待期長公司財報會作不出來)。越接近徵收公告一步，土地價格跟著上漲一步。

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農地投資看似簡單，經驗與專業不可少^_^

今年立法院新會期行政院力拚「危老條例」修正案完成三讀，將限時容積獎勵延長五年，並新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。


危老重建和都更主要有四大不同：


一、時效性上，危老條例到2027年5月31日截止，共實施十年。前三年，也就是2020年5月9日前申請的案件，可以在原有容積上，再享有最高10％的容積獎勵，這是走危老改建最大的誘因。


為鼓勵老舊及危險房屋更新，蔡政府上任後積極推動「危老條例」，給予十年時間，讓未能符合都更條件的老舊建築物，加速實施更新改建，並享有較為快速的審查流程。但「危老條例」的限時容獎今年5月9日將到期，因此，建商、立委紛紛要求延長限時容積獎勵，為回應各界需求，內政部決定推動「危老條例」修法，將限時容積獎勵到期後，延長五年，但是2020年5月後先降為5％，然後逐年降低一個百分點，直到歸零。


同時，新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。

二、申請門檻和面積不同，危老和都更最大的不同，在於申請門檻和面積比較低，只要符合30年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，沒有最小面積的限制。內政部也將修法，讓危老基地可以合併接鄰土地一起更新，但是如果是面積小的去併大的，將無法享受容積獎勵。


都更則需位於都市更新地區或都市更新單元，面積須達1,000平方公尺以上。


政府鼓勵面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。面積夠大者，走都更模式，可以享有最高1.5倍的容積。


三、容積上限，危老重建最高可達3倍基準容積，或1.15倍原建築容積，都更最高則是1.5倍。另外危老加上10％限時容積獎勵，未來限時容獎將逐年遞減。


四、同意戶方面，危老重建需要所有權人100％同意，因此沒有政府公權力介入強拆的問題。但都更則可以在協調沒有結果後，由政府執行公權力強拆。


危老重建程序簡化，一般都更新申請程序較冗長，須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，相對限制較多。


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房屋改建看似簡單，經驗與專業不可少^_^

桃園市容積移轉採全捐地制度已經實施13年，收到土地是零零碎碎，收代金則是零存整付觀念。

法規名稱：桃園市都市計畫容積移轉審查許可要點

既成道路可以辦理容積移轉嗎？