【理工房仲正義哥 | Kevin】

先前客戶去購買一塊土地，據他陳述當初在簽買賣合約時，並未看到真正的賣方出現，印象仲介人員在銷售時曾提及到所有權人是二位女性。但當時來簽約的人是一位男性(該員聲稱是其中一位賣方的老公!?)且該男性表示有得到所有權人的同意(但沒提示授權書)為此前來跟小弟討論，該買賣合約書是否有其法律效力。

小弟淺見，姑且不論該男子跟所有權人是不是夫妻關係，在法律上每個人都是獨立的個體。該男子若不能提示得到所有權人同意代理的證明時，則該筆買賣合約書的效力屬未定論。

夫妻在日常家務上，互為代理無庸置疑。但是用在買賣房地產的事務上，能不能也視為當然代理？若夫妻一方未出具授權書或其他書面資料授權委託另一方代為處理房地銷售事宜，另一方卻自行代理簽約，在法律上的效果如何？

以下訴訟實務上有一類似案例(小弟是此案件的法律代理人)供各位參考:

老公未出具授權書，老婆能否代理簽約售屋？

夫妻一方未出具授權書或任何書面，授權委託另一方代為處理房地銷售事宜，另一方自行代理簽約，在法律上的效力如何？

男子(以甲夫代稱)在台北市大直地區有棟房子，他的妻子(以乙妻代稱)於98年間委託某家房屋仲介公司(以仲介公司代稱)代為居間銷售，爾後仲介公司找到欲購買係爭房屋的買方，斡旋期間乙妻簽下契變(價格變更同意書)，隔日上午房仲公司人員將買方支付的定金50萬帶去賣方家由乙妻簽收。並約定當日下午雙方簽立買賣合約，但近中午時分乙妻去電房仲公司，表示反悔不願出售。法院審理期間甲夫表示，房子登記在他名下，其妻子並未取得其授權。以他的代理人的名義與仲介公司簽訂的委託銷售契約，屬無權代理行為，對他不生效力。

買方與仲介公司不滿這對賣方夫妻悔約，提起民事訴訟要求他們加倍返還所受之定金。另依雙方委託契約的規定，請求支付仲介服務費。仲介公司表示，該公司業務人員在賣方家中曾與甲夫通越洋電話。告知有買主出價，並詢問要多少錢才願意出售?甲夫在電話給了一個價格條件，隨後才由乙妻代為簽屬契變，由此顯見甲夫有授權委託其妻子代為售屋。

甲夫則否認此事，抗辯仲介公司至始至終從未取得其授權書，因此無法證明他的妻子已取得所有權人的合法代理權。仲介公司也未依民法規定，定相當期間催告他答覆是否承認妻子的代理，足證其妻所為代理他簽約行為乃無權代理，且未經他本人承認，該委託銷售契約對他不生效力，故仲介公司請求百分之四之仲介費及百分之二違約金即屬無據。

成立表見代理，負授權人之責任

台北地方法院審理後認為，甲夫沒有出具授權書、委託書或任何書面，授權、委託妻子與房仲簽約，代為處理房地之銷售事宜，仲介公司身為專業房屋銷售仲介業，本應謹慎處理，豈可未取得書面授權，僅憑妻子口說，即遽認妻子確實取得甲夫本人的授權？故仲介公司主張妻子已取得甲夫之授權說法，尚不足採納。

但法院指出，配偶之間相互代理乃人之常情，甲夫長年居於海外，第三人容易相信其會授權在臺灣之配偶代為法律行為；且其妻在契約書上「委託人簽名」欄及「賣方簽認」欄上皆簽有「甲夫姓名，乙妻姓名 (代)」之字樣，亦曾出示房地權狀影本予該房仲業務員，還拿房屋之鑰匙供房仲帶多組買方前往看屋等，足使第三人會認為甲夫有以代理權授與其乙妻，另甲夫對妻子的行為卻不為反對之表示，甲夫成立表見代理，自應負授權人之責任。判決甲夫敗訴，應給付買方100萬及仲介公司92萬多元。