【正義的不動產筆記】

國民住宅條列（64.7.12公佈）

一、國民住宅之意義

１.係指由政府計劃，依政府直接興建，貸款人民自建，獎勵投資興建等方式興建，因此出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅，藉以安定國民生活及增住社會福祉。

２.國民住宅應於建築改良物登記為標示部「主要用途欄」內註明「國民住宅」，在土地登記簿之標示部「其他登記事項欄」內註明「國民住宅用地」。

二、國民住宅依下列興建辦理

１.政府直接興建：

 (1)係指由政府取得土地、規劃設計施工、分配並管理之住宅。

 (2)國民住宅之取得：1.非公用之公有土地適宜者

2.公營事業出售之土地適宜者

3.適當地區之土地（軍方土地）

2.區段徵收私地：

以區段徵收之方式徵收，其改良物應一併徵收，完成徵收後，一年內開發利用，原土地所有權人可買回之土地不得超可供建築面積之50％。

3.貸款人民興建

指由政府貸款，人民自備土地，自行興建、管理、維護的住宅。限於農村、漁村、鹽區、廠礦區及偏遠地區所興建的農民、漁民、鹽民勞工住宅及經國民住宅主管機關核准的住宅。

４.獎勵投資興建

指由民間自備土地並依本條例予以獎勵投資興建國民住宅。

５.輔助人民貸款自購住宅

係以利息補貼方式協助收入較低家庭購買民間之住宅。

三、如何申購國民住宅

１.申購政府直接興建國宅的程序

 (1)向戶籍所在地之直轄市或縣市政府國宅單住購買國宅申請書表，填妥後寄回該國宅單位。

 (2)資格審核後，列入等侯名冊。

 (3)通知辦理資格複審，核定後依序配售國宅。

２.申請辦理貸款自建國宅的程序

 (1)向戶籍所在地之縣市政府國宅單位索取貸款自建國宅書表，以掛號函件郵寄或親自辦理申請。

 (2)申請案件審查符合規定後，即通知申請人辦理有關手續。

３.申購獎勵投資興建國宅的程序

自行向經政府核准之獎勵投資興建國宅個案之建築投資業者購買。

４.申請辦理輔助人民貸款自購住宅的程序

向戶籍所在地之直轄市或縣市政府國宅單位購買申請輔助貸款自購住宅書表，填妥後寄回該國宅單位，複審核准後取得購宅通知，待購得住宅後再申請核貸證明。

四、政府直接興建國民住宅出售及承買條件

１.出售國宅條件

 (1)國宅承購人居住滿一年，並經國民住宅主管機關之同意。

(2)提前清償原國民住宅貸款本息，或買方承接未繳之國宅貸餘額，繳清管理費用。（台灣省需先清償原國宅貸款才可申請出售同意書）

 (3)共同居住人口增加

 (4)工作地點變更者

 (5)其他理由又不能繼續自住者

 (6)自出售其住宅起５年內不得再行承購或承租國宅（包括本人及配偶或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姐妹）。

＊ 國宅買資格【二年時間認定】

按國宅條例第十九條規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。前項國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權，原承購人及其配偶，或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姐妹，自出售其住宅起五年內，不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。」及國宅條例施行細則第二十七條第二項規定略以「前項居住期間之計算，應以國民住宅主管機關交屋之日或產權移轉登記完成之日起，按設有戶籍並居住之累計時間為準。」故二手國宅承購人需於完成產權登記日起並在該國宅設籍居住累計滿二年，方可辦理出售。 

２.承購國宅之條件

申請承購國民住宅者，應具備下列各款之條件：

(1)年滿二十歲，在當地設有戶籍者。

(2)與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。

(3)本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅者。

(4)符合行政院公告之收入較低家庭標準者。

有下列情形之一者，得不受前項第二款之限制：

(1)年滿四十歲無配偶者。

(2)父母均已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姐妹需要照顧者。

＊     因特殊需要，當地國民住宅主管機關得報請內政部核准調整第一項承購、承租之限制。

＊     有無自有住宅之認定，以國民住宅出售或出租機關列冊送請財政部財稅資料中心查核者，或由承購人向稅捐稽徵機關申請之歸戶財產查詢清單證明為準。

３.具有優先承購、承租國民住宅之權利者

(1)自有住宅因配合公共工程拆遷，並取得拆除證明者。

(2)現為國民住宅承租戶。

(3)參加購屋儲蓄存款達一定標準者。

(4)依法有優先承購或承租國民住宅權利者。

前項第二款以國民住宅承租身分申請優先承購國民住宅者，於列入等侯名冊後遷出承租國民住宅，仍符合承購國民住宅條件者，得保留其等侯順位。第一項第三款參加購屋儲蓄存款者，於獲配國民住宅前，其本息均不得提領。

＊『專案國宅』及『專案住宅』買賣資格

台北市基河國宅有區分「專案國宅」及「專案住宅」二種，拆遷戶如符合承購國宅資格且辦理國宅優惠貸款者為「專案國宅」，其產權移轉需受國民住宅條例限制；若不符合承購國宅資格或放棄國宅優惠貸款者則為「專案住宅」，產權移轉不受國宅條例限制。

＊地上權國宅

承購人於居住並設籍滿二年以後，經台北市市府同意得提前清償國宅貸款本息，並依左列程序將該國宅轉售予具有承購國宅資格者：

１.由主管機關將出售標的及承購人所定出售價格條件公告一個月由國宅等侯戶優先承購。

２.公告期滿無承購時，准由原承購人依相關規定自行轉售，惟其轉售價格如低於原提公告出售價格百分之八十者，應再行公告前項國宅之出售本府有優先承購權。

五、申請貸款人民自建國宅資格

１.年滿二十歲，在當地設有戶籍滿六個月以上，本人；配偶及其共同生活之直系親屬及其配偶均無自有住宅者。

２.自備建地，或原有房屋陳舊，拆除重建者。

３.符合行政院公告之收入較低標準者。（福建省比照台灣省標準辦理）

九十年國民住宅出售出租及貸款自建對象家庭收入標準如下：

六、申購獎勵投資興建國宅資格

１.一般人民（不可享受國宅貸款，但可免契稅）。

２.符合國宅承購資格者（由投資申請人統一造冊，向國宅單位申請辦理國宅貸款）

七、申請輔助人民貸款自購住宅資格申請輔助貸款購置自用住宅者，應具備下列各款之條件：

１.年滿二十歲，在當地設有戶籍者。

２.與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。

３.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅。

４.符合行政院公告之收入較低家庭標準者。

５.本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其他配偶均未曾受政府輔助購（建）住宅者。申請人有下列情形之一者，得不受前項第二款之限制：

(1)年滿四十歲無配偶者。

(2)父母均已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姐妹需要照顧者。

 ＊因特殊需要，當地國民住宅主管機關得報請內政部核准調整第一項承購、承租之限制。

＊ 前項特定對象係指經各目的事業主管機關審定之身心障礙者、原住民、公共工程拆遷戶、低收入戶、榮民、三代同堂家庭、單親家庭及參加購屋儲蓄存款滿二年，儲存金額達參加存款當年行政院公告之收入較低家庭標準百分之三十者。

＊前項單親家庭係指離婚滿一年、喪偶或未曾結婚，且均育有未成年子女或子女已滿二十歲仍在學或沒有謀生能力而需照顧者。三代同堂家庭係指與直系親屬三代，設籍在同一戶滿一年者。

八、稅費負擔

１.地價稅-自動工興建或取得所有權之日起其地價稅依自用住宅稅率課徵（國14），轉售後買方應重新申請自用稅率。

２.房屋稅-國宅出租者依住家用房屋稅率課徵。

３.契　稅-向國宅處承購政府興建之國宅免徵不動產買賣契稅（國宅15）但如向私人購買國宅者應按契稅條例之規定課徵之。

４.增值稅-由土地所有權人負擔，如向國宅處承購之國宅出賣時其增值稅之實際之漲價總數應以原向國宅處承購之契約價格為準。

九、國民住宅貸款

１.貸款優惠條件

２.貸款償還方式：

 (1)按月均等償還本息。

(2)前五年付息不還本，後二十五年按月平均償還本息。