【房地顧問正義哥 | Kevin】

想創業的準老闆，除了挑選業種外，通常還會遇上另一個難題就是「挑選店面」。通常創業者若加入連鎖加盟體系創業，總部會協助調查適合的商圈並代找店面，但是個人創業者，就必須靠自己了。

總括來說，店家的經營型態與鄰近道路面寬、聚市效益、樓層高低和面寬都有直接或間接影響；其他如位於商圈的陰陽面、人潮集客效益、消費周轉率商圈屬性與未來發展等，對店面投資經營或多或少有決定性的衝擊。在挑選店面時，應避免用單一項目來判斷店面好壞。以下特別針對創業族最愛的六大創業類別──便利商店、補習幼教、花店、咖啡店、租書店、SOHO小型辦公室，依類別需求歸納出挑選店面的秘訣，提供創業者參考。

便利商店
最低創業資金：120萬

店面所需坪數：25坪

店面樓層限制：1樓

便利商店近幾年積極拓展銷售與服務規模，早已不是單純只賣報紙、早餐或採買日常用品地方。反倒趨向提供預購、宅急便、旅遊、網購等複合式的經營模式。甚至不乏和金石堂、星巴克咖啡、康是美藥妝店異業結盟的案例。

在大者恆大的情況下，通常有意加入便利商店經營者，多會採取加盟的方式，因此在選點評估上，加盟總部都會先派人了解當地人口的流動率，以及當地的人口偏向哪種型態，比較不用加盟者自己傷腦筋。

如果不考慮加盟，或採取特許加盟的經營型態，在自己找店面的時候，最好要對便利商店業態十分熟悉，具備零售業的基礎，如此在選點時正確性可相對提高。坊間常有「便利商店總愛設在轉角處」的說法，其實只是因地理位置的關係，人口流動率大的地點大多都是在馬路轉角的地方，且門面愈寬的店，愈容易吸引顧客注意，但也不是每一家便利商店都是在轉角，不過大致的要求都是約二十五坪大小、一樓店面、以十萬元月入為基準，而租金占總營業額比重最好不要超過十％，但還是要依當地社區人口數及外來客人數來決定其租金比例。

而賣場內的擺設，一定要參考門市商圈的型態進行調整，不管店面是長型或正方型，因為要拉長消費者的動線，因此冰箱都是在最深的地方，至於櫃檯一定在門口旁邊，除了便於掌握賣場現況外，也便於櫃檯服務人員容易在消費者進門時馬上服務顧客。

補習幼教
最低創業資金：200萬

店面所需坪數：語文、才藝班不低於60坪；幼兒學校不低於120坪

店面樓層限制：1、2樓最佳

由於台灣教育日趨多元，加上文教事業較能長久經營的特色，造成各類才藝班、補習班林立的狀況，不過要開一家合法的幼教美語補習班可不容易，與其他行業相較還多了道「立案」手續。為了符合立案的條件，在找點時最好先了解相關規定之後，再去找適合的房子。

比如說，根據法律規定，設立補習班，最少需要找一間符合規格坪數的空間，這個空間必須要規畫出教室、辦公室、廁所，因此室內格局愈方正愈有利班舍規劃，還要有相當?度的防火巷等，雖然細節相當繁瑣，但可以請教建築師和消防設備士做詳細了解。因為要申請很多東西，通常跑立案大約會花掉二個月時間，最好先申請立案再裝潢，很多補習班是先裝潢再立案，結果被建管課要求打掉牆面或拆天花板的大有人在。

而在選點時，一般都會建議以找中小學學區旁邊或人口密集的住宅區、交通停車都必須便利或在主要道路上或路口交接處，且以一、二樓為佳，總使用坪數一般語文才藝班最好不低於六十坪，幼兒學校不低於一百二十坪，租金則建議每坪一千五百元以內。但其實際坪數與租金比例，仍需視短、中、長期的招生目標與軟硬體的擴充空間來考量。

花店
最低創業資金：60萬

店面需要坪數：10～15坪

店面樓層限制：1樓

開花店是許多年輕女性的夢想，隨著生活品質的提昇，愈來愈多的婚喪喜慶場合，常常可以看見利用花朵佈置的會場。同時在一些特別的節日裡，像是母親節、情人節、畢業季裡，花也變成最重要的主角。不過由於花是屬於耗損品，其壽命往往只有一至兩天的時間，折損率非常高，為了降低耗損率，很多人選擇另闢財源，走向個性化經營，如增設花藝教室等。

在地點選擇上，由於購花者的對象範圍較廣，所以花店的地點可以沿著精華地點的周圍道路的商家設店，或是可依需求性來考量，如醫院、辦公商圈、大專校園、大型社區等都是很好的選擇。通常走路五～十分鐘能夠到達的區域，較容易引起消費意願，其他像是人口密度、消費習性和水準等資料，創業者可實地勘查。

基本上，花店總使用面積不用太大，但必須考慮到包括花朵陳列架、放置大型冰箱的空間，大約在十至十五坪左右即可，此外，如果有開花藝教室或其他打算，在使用空間大小尚須另做評估。

咖啡店
最低創業資金：視類別而定

店面所需坪數：視類別而定

店面樓層限制：1、2樓為佳

在所有行業中，很多人心目中最想開的店應屬咖啡店，不過由於投資金額高且回收期相當長，所以投資失利的情況時有可聞。目前咖啡市場約略分為非加盟連鎖咖啡店及加盟連鎖咖啡店，其中加盟連鎖品牌又可分為三大類，第一類為平價咖啡店，如丹堤、羅多倫、怡客等，顧客在店內停留時間不會太長；第二類是每杯平均售價約在百元左右的高價咖啡店，如Starbucks、KOHIKAN、IS Coffee、西雅圖等；第三類則是以二至五坪的小型咖啡吧為主，走外賣外帶方式經營。

不過要留意的是，在眾多知名品牌宣傳及促銷下，咖啡市場勢必將持續擴大，但因投資者越來越多，甚至連國外盛行的行動咖啡吧亦開始出現，將形成高度競爭的局面，投資風險將提高，專業性經營就相對更加重要。

因此在挑選店面時，最重要的是先決定經營型態與消費客群，除非你選擇的飲品類別能帶來約六到七成的高毛利，否則不宜在精華地段的大馬路邊設點，若想節省租金成本，可以考慮在辦公大樓密集、商店街、連鎖百貨公司、大專院校等緊臨幹道連續店面的巷弄第一家店，因為這些業種本身具集客力，生意條件大概都不會太差，而這類商圈主要幹道和巷弄店租有時每坪價差可達分三之一。此外，也不見得要選在一樓；在租金部分，可參考大型連鎖咖啡店的成本架構，店面租金占二十～二十五％之間比較理想。

漫畫小說店
最低創業資金：80萬

店面所需坪數：15坪以上

店面樓層限制：1、2、地下一樓

漫畫小說店雖然相較於其他行業收入較低，但因為一直都有固定地消費族群存在，且大部分漫畫店也都引進電腦管理，經營起來較輕鬆，也不需要高深技術，所以受到許多創業者的喜愛。基本上，分析小說漫畫出租店的設點條件，通常都會有幾個要求，50公尺附近有學校、位在商業區和住宅區的交界處，最好還有夜市幫襯，無論白天或晚上都可以聚集到人潮，客層廣，且客量大；這也是台中市逢甲大學商圈小說店林立的主要原因。

在店面選擇上，由於考慮到顧客者久待消費的習慣，較不受店面必須開在一樓的限制，雖然二樓或地下室店面雖然曝光率及來客率都低於一樓店面，但顧及租金負擔，不妨考慮成熟商圈的二樓、地下室，或在巷內開店，可有效降低租金負擔，且其影響營業額較有限。至於實際的坪數，由於目前漫畫小說店多傾向複合式經營，產品相當多元，除了有雜誌、期刊、簡餐、寫真集、暢銷書、光碟片、飲料吧、小飾品、海報、偶像商品等，有的還有網咖、撞球等設備，所以必須依照你的需求與預算而定。

SOHO辦公室
創業資金：視業種而定

店面所需坪數：視業種而定

店面樓層限制：不拘

有越來越多的上班族開始對於必須在企業中從「金字塔」底部慢慢往上爬的工作生涯感到質疑，近幾年國內SOHO族的人數呈現了倍數成長，其中以年輕婦女及高學歷的工作者佔多數，所從事的多屬於高創意類別或以技術為主的業種，如文字工作者、藝術工作者、顧問、仲介、保險從業人員等。

這類的創業SOHO族通常會自組一到十人不等的小公司行號，或經營一個小工作室，規模雖然不大，但由於所要求的機動性較高，所以這類辦公室須配備手提電腦、網路、傳真機、列表機等資訊設備，也較不會要求「門面」，對坪數空間的要求也較小，有的索性承租住家鄰近住宅物件，將其改裝成辦公室，或者會考慮「住辦合一」的方式以節省成本，不過在選點時，建議最好還是從需求面與成本面去思考，如果經常會有客戶上門拜訪，「交通便利性」與「大樓管理良好」絕對是必要的選擇要項！