【週末地產情報站】

想起15年前，小編在美國LA Rowland Heights(羅蘭岡)開學第一天，左邊的女同學Lucy長得很像台北人，哇~以為遇到同鄉興奮問：Where are U from? 回說：Cambodia! ???一頭霧水，查快譯通原來是”高棉”！當時對高棉完全一無所知啊！世界真奇妙，沒想到小編現坐在柬埔寨(高棉)金邊市旅館的桌前寫著參訪報告…(老闆對我們很好，不要哈拉趕快動筆吧！)

柬埔寨行前情報：
1、君主立憲制，時差慢台北一小時。
2、領土三面丘陵環繞，中部為平原佔全國面積四分之三以上。境內有湄公河和洞里薩湖。
3、人口超過1410萬，東南亞國協成員國之一，近年國民經濟、生活水平和國際地位都有進步。
4、貨幣稱為瑞爾，美金與瑞爾可併用，許多商店多以美金計價。1美元＝4,000至4,200瑞爾。
5、領海內發現石油和天然氣，將對柬埔寨經濟產生重要影響。
6、國內經濟的四大支柱為旅遊業、加工業(制衣業)、建築業和農業。
7、柬國人喜歡紅、黑、藍色，藍色也代表國王的顏色。
8、國內政局漸漸穩定，每年經濟成長約6%。大量外資進駐，成為東南亞的新興投資點之一。
9、主要有2處國際機場，分別是首都的金邊國際機場及吳哥窟附近的暹粒－吳哥國際機場。

————–以下內容有點長,感謝耐心看完————————————————
08月21日天氣晴：
桃園機場第二航廈搭乘長榮航空BR0265班機。到達柬埔寨後，準備已經印好的入境表格辦理落地簽證(很識相在護照裡夾1美金)。核准速度比想像中快，應該能稱”快速通關”吧！出口有四個查驗官，同行說海關會要小費不知真假。沒遇到！官員收藏小編簽名照後，只用中文要右4、右大拇指、左4、左大拇指依序按指紋就出關了^_^
   

出機場,看到沿路各大廠牌汽車的展示中心.
   

市區導覽經過知名建築物
   

中午到湄公河畔只有當地才知道的私房景點”小香港”，享受水上人家午餐。
   

沿途至當地柬國人居住的別墅區參訪，位置離市中心約10公里(車程約15分鐘)。面積大約60~100台坪。單戶總價約15~20萬美金，租金行情約1000美金。
 

回程前往開幕2個月的日商Aeon shopping mall(永旺商場)，考察當地市場消費力。跟台北一樣奇怪，上班時間還是很多人在逛街。受惠零關稅，商品CP值都超高。聽說很多廠商都將半成品進口到柬埔寨組裝，再出口享受零關稅增加競爭力。
   

如同其他首都，路上交通一樣繁忙。沿途看到、賓利、勞士萊斯、凌志、賓士、寶馬等名車比率很高。貨卡出現機率很高，還遇到好幾台悍馬車。
   

接著，參觀水淨華島(地圖地形看起來像鴨子)！這條路可通往吳哥窟，馬路正在拓寬。整個來說雖然敢買早晚都會賺錢，在島上感覺只有岸邊的別墅群較有價值外，沿路兩側眾多的鐵皮屋與民宅，不知要等多少年才能發展起來！
 

隨後轉往參觀鑽石島(土地所有權是當地加華銀行的)上的建案與加拿大國際學校工地及會展中心。感覺這裡發展機會相對就大很多了！
   

晚上到NAGA WORLD(金界)CHECK-IN後，參觀樓下賭場(規定不能拍)。賭客以當地柬國人、馬來人和新加坡人最多。柬國大樓電梯顯示G(源自法語大廳)層就是我們的一樓，B層是地下層，電梯沒有4樓編號。
   

晚上偷溜出去逛街，看到當地年輕人常三五好友約在湄公河沿岸或NAGA外路旁綠化帶席地而坐聊天。
   

08月22日天氣也是晴：
柬埔寨台資銀行設點有第一銀、兆豐銀、玉山銀、合作金庫、國泰世華等。
上午一行人先去拜會國泰世華的子公司，國泰世華(柬埔寨)公司(併購當地星展銀行)。進門就受銀行經理熱情接待！針對該國投資金請益問題，亦獲經理詳細介紹。經理表示資金移動成本高，手續費收取依匯款金額比例收取，匯入千分之1、匯出千分之2.2。目前美金定存利率約4%×資本利得稅要課14%(約86折)=稅後約3.44%。柬國規定持有商務簽，存款利率只課4%稅額。開戶只要準備護照與入境簽證就能辦理。活存與定存若要互轉，允許事前簽匯款指示書。本人不需再親洽，就能處理定存到期業務。
   

接下來，到市中心外國人聚集區，附近有類似北京三里屯的酒吧一條街。及考察當地租賃市場，SUN CITY 租金1房1500 USD (面積約24台坪)，2房2500 USD(面積約36台坪)，以上含Full service不含瓦斯與電費(6NT/度)。
   

步行到附近Royal PSL租金則是1房 1500 USD 2房2200USD。
   

中餐至”百適河”自助餐用餐！
   

下午緊接著拜會，合作金庫柬埔寨分行(預計9月再成立支行)！進門就見到洪祥洋經理笑臉迎接我們的來訪。洪經理知無不言表示，該行台柬兩國同名帳戶，匯款上限每天10萬美元，每月100萬美元。手續費依匯款金額收取，匯入千分之1，匯出千分之1.5。美金定存利率1%(定存在柬國本土銀行利率4~5%)。買賣經過地方政府蓋章俗稱軟卡，產權過戶取得文件稱硬卡，類似台灣的權狀。要有硬卡才能申請房屋貸款，核准成數自住不超過六成；投資不超過五成。另外除了擔保品價值外，還要提供收入證明才行。
   

現行房貸利率要7%，在當地借款利息真不划算！小編建議，可將台灣的房地產拿去貸款現金出來在到柬國買房。該行副理就有遇到客戶將台灣的房子抵押跟銀行貸款3,000萬，到當地買了10間房子。1間自住，其他9間房子出租收益。那客戶每天悠哉悠哉的！小編算了一下：收租9,000USD(1,000USD*9間)-扣掉台灣利息1,916USD(台灣3,000萬貸款利率2.3%匯率1:30計算)=剩餘7,084USD(約台幣21.2萬/月)，(((哇)))難怪這客戶直接來過退休生活！印證一句話：明天的你，會謝謝今天的你做了什麼事。

洪經理表示越、泰、緬等國有外匯管制，投資要兌換成該國貨幣。小心賺了房價，虧了匯損。柬埔寨則無外匯管制且使用美金交易，相對比較沒有匯率上的風險。地產短線投資宜採審慎態度轉售不易。這個國家很多地方還沒有制定標準化，因此機會特別多。像柬國的民法、土地法與登記制度與公車系統等就是日本人幫忙建立的。

雖然都是金邊但每區房價與租金行情是不一樣的。不要以為金邊的”汐止區”租金或出租率，會跟金邊的”信義區”相同。套句不動產投資真言：「Location、Location、Location、」。

(金邊的”信義區”)
   

(金邊的”汐止區”)
   

洪經理還提醒柬國本土銀行不承做沒有土地持分(外國人不能持有)的電梯大樓房貸案件。不能拿柬埔寨的房子到台灣當擔保品，柬國法院不承認台灣法院判決的。房產過戶不像台灣這麼有效率，對此慎選建商就很重要了。

拜會完，馬不停蹄抵達金邊市中心新建案樣品屋現場，聽取簡報及不同房型樣品屋參觀。
   

大樓共有ABC三棟，採預售模式銷售。其中BC兩棟已經被財團訂購，只剩下A棟可以出售。

之後步行到奧林匹亞運動公園旁，考察Sky Villa及Times Center兩塊建築基地。
   

晚餐前往MALIS享用柬國特色菜(採法式料理)，回飯店前順道到FOS(Factory Outlet Store)及幸運超商採買。
   

08月23日天氣還是晴：
早上在飯店用完早餐CHECK-OUT，前往Phnom Penh International Airport(金邊國際機場)搭乘長榮航空BR0266班機，飛行時間約3小時20分鐘抵台^_^
   

最後，不免俗的拉起佳心特色"紅布條"-很榮幸能與這群優秀夥伴並肩考察^_^