【週末地產情報站】

很多第一次買賣農地的客戶，常詢問他的農地是否能辦農用證明。以下由團隊彙整與各位分享之^_^

在回答這問題之前，我們先來了解辦理農用證明的好處：

移轉自然人或農法人，不課徵土地增值稅 (農業發展條例第37條)

繼承人或受遺贈人承受者免徵遺產稅 (農業發展條例第38條第1項)

贈與民法1138條所定繼承人者免徵贈與稅 (農業發展條例第38條第2項)

以上知道有農用證明可以省不少稅金了吧！

以下為符合農業使用認定案例：

＊農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。

＊天然災害之變故，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者。

＊作為農地界址分隔者水泥田埂，土地算起高度30公分以下。

＊農業用地設施擋土牆部分，因土地自然因素形成落差，基於防止土石崩塌，避免水土流失；或基於農作經營需要。其高度應以前開防止土石崩落，避免水土流失之高度為準。

＊配合政府施設供公眾使用之「農路」，得視為已取得農業設施容許使用同意。

＊依公路法闢設之鄉道、縣道、省道等公路，就該作農業使用部分土地

＊農業用地部分作道路、堤防、高壓電塔使用，得就作農業使用部分。

＊水利用地雖長滿雜草野花，不影響水流之通行，不宜視為閒置不用

＊供農路使用之非都市「道」地目土地仍屬農業用地。與農業經營不可分離者。

＊因法令規定而退縮興建農舍，農舍前面至計畫道路境界線之間，所鋪設柏油或水泥地面，得視為農舍附屬設施。

＊農田水利會施設或使用之灌、排水設施，係屬農業設施，得核發農業用地作農業使用證明書。

＊依法申請核准休閒農場及其相關休閒農業設施。

＊農業用地因溪流改道而成溪床行水區，係屬不可抗力之因素者。

＊編定為交通用地且與農業經營不可分離之農路使用。

＊申請農業用地作農業使用勘查時，共有人有分管契約就未違規部分。

＊非都市土地養殖用地實際作養殖使用，無需檢附養殖漁業登記證。

＊農業用地上並無不屬農業設施或農舍之其他建築物，僅係上空有陸橋通過，且實際仍作農業使用者。

＊水利用地種植水稻，不影響灌溉排水。

＊水利用地應作「供與農業經營不可分離之灌溉、排水」使用。

＊一般農業區水利用地倘係屬與農業經營不可分離之農田水利灌、排水設施，且經水利單位認定未違反水利法相關規定者。

＊農業用地上有10平方公尺以下之土地公廟、有應公廟等。

＊農田水利會施設或使用之農田灌溉、排水設施，符合從來使用之規定者。

＊墳墓於『土地使用編定前已存在』或經原地修繕後，檢具證明文件者。

＊都市計畫公共設施用地，倘經由相關單位出具符合前開條文規定之土地使用分區證明者。

＊農地部分被違規佔用，農牧用地面積1.4452公頃，其界址在別人建築物內（面積約1坪）。就法理而言，本案倘因而否准其農業用地作農業使用證明書之核發，致影響其賦稅減免之優惠，似與其利益衡量不符；且依經驗法則而言，該等情形似尚難謂有違背前開立法之意旨，故本案宜請參酌前開法理原則。

＊非都市土地使用編定前即已存在之房屋，得否核發農業用地作農業使用證明書？查農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條明定：「農業用地有下列情形，且無第6條及第7條之情形者，認定為作農業使用…二、農業用地上施設有農業設施，並檢附下列各款文件之一：（一）容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築執照。（二）農業設施得為從來使用之證明文件。三、農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照。」本案所稱建物究係農業設施抑或農舍，宜請先予釐清後，依前開法令規定核處。

以下為不符農業使用認定案例：

＊水利用地作堤防及防汛設施使用。

＊農舍有設籍營業之事實。

＊農地從事非畜牧範疇之動物(寵物)繁殖。

＊農業用地上種植花卉、盆栽、草皮、水池、庭園景觀、花木造景等。

＊步道、涼亭、廁所等。

＊堆置與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物者。

＊農業用地雖僅部分未作農業使用，仍不得發給農業用地作農業使用證明書。

＊農地上有「私設道路」因與農業經營所需之「農路」性質不同，且非屬農業設施之範圍者。

＊農地鋪設有水泥地面，覆土後農做使用者。

最後補充一下，關於法令「從來使用」之證明文件

可由政府主動查證或由土地所有權人(或使用人)檢具下列文件之一：

1.編定公告前已作該項使用之航照圖或基本圖。

2.編定公告前，其地目足以顯示作該項使用之地籍謄本

3.編定公告前相關機關核准或證明已作該項使用之文件

4.其他足堪證明在編定公告前已作該項使用之相關文件。

經當地政府認定確為編定前已作該項使用後，准予維持從來之使用。

上述案例僅供參考！實際認定還是因”地”制宜，由政府部門審查認定為準。