【正義的不動產筆記】

緣起小弟黃姓友人(以下稱承租方)於98年間承租期限至103年的房子，今年初(2月8日)該房子被法拍後，拍定人鄭某(4月29日)再轉賣給呂某。詎料呂某寄存證信函給承租方，指摘承租方未給付租金，主張終止租賃合約。

經審視對方存證信函內容，發現其中兩項主張於法非有據，一項是多次出現一位蔡某自稱受所有權人委託處理，但卻不願提出有效文件證明。另一項是自稱4月29日擁所有權的許某主張承租方未支付租金的起算日卻是提前至2月8日開始計算。為此，小弟代為草擬以下回覆的存證信函：

一、寄件人          

         姓名：黃　○○印

詳細地址：○○○區○○街○○○巷○○號○○樓

二、收件人

         姓名：許　○　○

詳細地址：○○區○○路○○○號

敬啟者：我方為合法承租系爭標的門牌○○○區○○街○○○巷○○號○○樓，簽約當時相對人呂○○併出示所有權狀予我方。如今接獲自稱握有系爭標的所有權人之台端信函，指責我方未繳付租金於台端，主張終止租賃合約云云。信函中表示系爭標的原所有權人為呂○○，本年２月８日鄭○○業經法拍取得所有權利，然同年４月29日又移轉予許○○云云。

台端自承所有權利人短期移轉頻繁，此期間又無關係人向我方提示合法證明文件，從而要求更換出租名義人與轉付租金動作。為此我方只能依租賃合約書認定合法出租名義人至今仍為「呂○○」(租賃合約書可稽)。參酌臺灣臺北地方法院８６年重訴字第１６０１號判決：「房屋租賃契約，承租人之主給付義務為交付租金予出租人」；台上字第１２５８號判例：「租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」參照。為此，懇請台端循合法程序與我方更換出租名義人為先。否則，僅片面主張擁有所有權利請求收受房租金，承租方將無所依循何以適從。台端陳述曾派員面催剋速清繳，然該員從未出示合法權利書狀取信於承租方，其催告依法仍非有據。

台端引用我方違反租賃合約之條文，我方分別敘明如下：承租人於催告期限內未為給付，出租人似可終止契約，惟並非催告期限屆滿時，即發生終止效力。民法第４４０條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。同條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。準此租賃房屋者，出租人依民法第４４０條第1項及第2項終止契約，須符合下列要件，始生效力。須承租人租金給付遲延且積欠達2個月者：所謂給付遲延，係債務屆履行期時，雖債務人給付可能，但因可歸責於債務人之事由，致未為給付者，須符合給付已屆清償期、可歸責於債務人之事由、債務人給付可能仍未給付等3項要件，始謂給付遲延。倘係給付尚未屆清償期、或不可歸責於債務人之事由、或債務人於期限內已給付者，自非給付遲延。又符合給付遲延者，尚不能終止，仍須達欠租２個月者，始得為之，倘台端僅片面主張我方違約即催告，其催告無效，自不發生終止契約之效力。

另信函中，台端自承是於今年４月２９日才取得合法所有權利，然台端主張我方違約給付房租起算日竟往前至同年２月８日開始推算。民法第四百四十條規定，前提係指出租人合法受領期間之連續合計而言，並非泛指全期總額之二倍。法有明定租賃物為房屋時，須承租人遲延支付租金總額達二期之租額，且經出租人定相當期限催告而仍未繳，出租人始得終止租賃契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。台端單方意思表示主張逕行解除租約，於法有失公允。綜上說明，自難認台端催告為合法，其主張我方違反租賃契約之意思表示，均屬無據。台端若須協助，我方願盡力配合辦理。懇請回覆，希勿自誤為禱！

PS：寫這篇信函主要內容是與大家分享一個觀念，很多人都認為房屋所有權人就是當然的房屋出租人。參照上述判例就知道房屋所有權人不一定就等於是房屋出租名義人。這也就是為什麼房仲銷售帶租約的案子，在買賣完成交屋前一定要同步辦理更換出租名義人的動作了。