【正義的不動產筆記】

大雄為了讓家人得有一個遮蔽風雨的家，於是將其畢生所有的積蓄，透過房屋仲介公司的營業員阿福，向屋主技安買了一間房子。當初大雄與阿福第一次去看屋時，阿福告知：「屋主技安為能順利出售，故重新裝潢粉刷，所以買到絕對是物超所值！」大雄不疑有他，便匆匆決定買下該屋。

等到大雄及家人搬進去住了三個月後，發現該屋多處油漆剝落，部分牆面還發生壁癌，尤有甚者，更有整片牆壁剝落的情形，此等情形恰與電視新聞日前報導的海砂屋之症狀不謀而合。故大雄便委請土木技師公會為該屋檢測，檢測結果發現該屋天花板樑之氯離子含量為 0. 368kg/m3 ；臨路牆柱之氯離子含量為 0. 498kg/m3 。

於是大雄便請房屋仲介公司的營業員阿福幫忙，請屋主技安出面處理此事，豈之，技安竟回應「檢測結果低於 87 年 6 月前 0.6kg/m3 的標準，故應非海砂屋。」但大雄則認為高於現行 0.3kg/m3 標準，故應為海砂屋。

解析：

一般所謂的海砂屋，係指建商為了降低成本，而使用「未經處理」的海砂來蓋房子。其實，海砂並不是絕對不能蓋房子，但是由於海砂中含有氯離子，所以如果沒有將海砂經過淡化處理，而將這些含有氯離子的海砂直接用來蓋房子的話，房子的 鋼筋會因為氯離子侵入而造成氧化鏽蝕。而鋼筋鏽蝕的結果，將會對房子的混凝土造成擠壓，導致混凝土剝落，鋼筋外露，進而影響房屋的結構安全。 至於海砂中的氯離子含量，有無一定的安全標準？這個問題其實也是法院判定是否為海砂屋的關鍵。

在民國 87 年以前，政府曾經認為只要低於氯離子標準值 0.6kg/m3 以下，即符合安全標準；但 民國 87 年 6 月 25 日 以後，政府將原先的氯離子標準值向下修正為 0.3kg/m3 。換句話說， 87 年以後須低於氯離子標準值 0.3kg/m3 以下，才符合安全標準。 所以本案例中，大雄所購買的房屋經土木技師公會檢測，發現天花板樑之氯離子含量為 0. 368kg/m3 ；臨路牆柱之氯離子含量為 0. 498kg/m3 ，兩個檢測點氯離子含量的平均值超過 0.3kg/m3 ，故該屋應為海砂屋無疑。

一旦被認定為海砂屋，即屬民法所謂之「物之瑕疵」。 故本案例中，大雄應可依民法物之「瑕疵」相關規定，向屋主技安主張解除契約、減少價金或請求損害賠償 ( 民法第 354 條、 359 條、第 360 條參照 ) 。此外，若房屋仲介公司在居間仲介時，明知該屋為海砂屋，卻故意隱瞞不告知，則大雄除了可以向房屋仲介公司請求返還服務費外 ( 民法第 567 條、第 571 條參照 ) ，還可以依照「侵權行為」的相關規定，請求房屋仲介公司賠償其損失 ( 民法第 184 條、不動產經紀業管理條例第 26 條參照 ) 。

其實，只要消費者在購屋前能多做一分觀察，多詢問一些街坊鄰居，多做一些功課，可以避免買到海砂屋。因為 消費者在購屋前，除了可以要求屋主、房屋仲介或建商出示無海砂屋證明，或出示經政府認證的檢測單位報告外，最簡單的方法，就是透過觀察房屋的牆面或天花板，辨識該屋是否為海砂屋。 因為海砂屋最明顯的特徵，就是牆壁出現壁癌，並且大面積剝落。雖然有些屋主為求好脫手，可能會以裝潢來掩飾房屋內部的壁癌或牆面剝落的情形，但消費者仍然可以透過觀察大樓的樓梯間、地下室停車場等公有部分，來判別是否為海砂屋。因為，這些公共區域通常不太可能有屋主會特地花大錢去裝潢來作掩飾。

參考法條：

民法 第一百八十四條 ( 侵權行為 ) 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

第三百五十四條 ( 物之瑕疵擔保 ) 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第三百五十九條 ( 物之瑕疵擔保效力 ( 一 ) －解約或減少價金 )

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第三百六十條 ( 物之瑕疵擔保效力 ( 二 ) －請求不履行之損害賠償 )

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

第五百六十七條 ( 居間人之義務 )

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

第五百六十七條 ( 居間人違反義務之效果 )

居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

不動產仲介經紀業管理條例

第二十六條 ( 經紀業之連帶賠償責任 )

因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。

結論：

房屋買賣潛藏的問題很多，購屋人除了應在購屋前慎選房屋仲介經紀人，多方吸收購屋知識，切記千萬不要被美麗的外表所迷惑。尤其中古屋的買賣，購屋人於簽約前，應多到房屋現場勘查，白天去看，晚上也要去看；好天氣時看，下雨天時也要看；主建物要看，公共設施更不可不看。因為事前多作一分功課，事後就可減少一分糾紛；寧可事前多下工夫，也不要事後因買賣雙方認知的差異多跑法院。