【正義的不動產筆記】

海砂屋之標準如何認定：

1.混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下：鋼筋混凝土（所處環境須做耐久考慮者）0.3kg/m3
2.細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下：混凝土 ０.024百分比
3.檢驗單位：a.工研院 b.土木技師公會，費用約4,000到5.000元，需時1到2星期。

海砂屋正確觀念 :

． 氯離子含量過高，不一定是海砂引起，也有可能是外在的環境因素，如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。正常的混凝土是鹼性的（也就是PH值小於7），在建築結構中除可增加承受力外，亦可防止包覆的鋼筋結構氧化，若混凝土中若摻有海砂，混凝土就會因海砂的酸性使其中性化，造成鋼筋生鏽、斷裂等質的變化，混凝土形成的保護層也會因此而剝落。一般來說，如果採用氯離子含量過高的海砂，一公分混凝土中性化的時程約為5至6年，以樑柱的保護層平均為7公分為例，中性化的過程在35年以上，倘有外力造成混凝土破裂或滲水，中性化速度會因此加快。

．在看屋時，多觀察週遭未曾整修過的公共設施，如地下室、樓梯間、機房室等有無混凝土剝落、鋼筋外露、範圍較大的新混凝土覆蓋或輕刮表面即易產生粉末等跡象。

．購屋前仲介公司大多會出示技師公會所作的鑑定報告作為保障的依據，惟目前一般仲介公司委由技師所做的氯離子含量檢測，多半只是採取表面的粉屑，一間房子大多3至4個取樣，檢測結果因母數太小產生的平均值較不準確，誤差情形也容易發生。專家建議決定購屋前不妨另請專業鑑定公司採取「鑽心」方式（鑽出一個直徑五公分、長11公分的樣本），再進行混凝土中性化程度及抗壓強度檢測，較能測出標的的準確值。此種不需出具正式書面報告的測試，市價約為1萬多元。在氯離子含量部分，正常的河砂氯離子為每立方公尺0.03-0.04公斤左右，如果高於此值，消費者就該提高警覺。目前國內新拌混凝土的標準，為每立方公尺0.3公斤，而成屋硬固混凝土氯離子含量則尚未建立標準值機制。

買到海沙屋和輻射屋該如何處理 ：

．出賣人對海沙屋的情況惡隱瞞，可照民法第359條規定,主張解除契約，另可依照民法第360條規定，請求賠償，時效可追到自簽日起算15年以內。

．另外亦可向營造廠、砂石場，依民法184條規定請求侵權行為的賠償，自必須在知情的狀況下，兩年內提出請求，但如果超過十年，因時效消減，則請求賠償則無法進行。

．如營造廠和建商互為共犯，則業者已觸犯刑法第193條之公共危險罪，買方可提出告訴，並附帶提出民事求償，但仍需注意侵權行為2年的效及10年的除斥時間。

．另外如果建商、營造公司、沙石廠都不知情，則只能依民法365條規定，交屋後半年或在保固期間一年後，承購戶就沒有權利向任何一方提出賠償要求，也無請求以國家賠償法之。但此狀況如果是發生在83年1月13日以後時，而這些不知情的廠商，依消保法第七條，應負連帶賠償責任，在此情況下法院得減輕其賠償責任，而這些廠商則可向真正造成海沙屋禍首的元凶請求賠償。