【正義的不動產筆記】

“農建地”是什麼？蓋房子沒問題嗎？跟農地的差異是什麼？

說起農建地，很多人會跟農地搞混，實際上農建地與農地有許多差異。

簡單來說，農地只能興建農舍(一層樓)，不能興建住宅，該建築物的證照為農舍證照，而非一般建築證照。同時，農建地可以自由買賣，但農地需要買五年才能進行交易。

農建地是什麼？

我們常說的「農建地」是口語的說法。實際上是指在都市計畫法中，農業區土地能夠作為住宅使用的土地，即是農建地。

都市計畫法第 30 條：「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用。」

農建地就是：都市計畫編定為農業區，在「土地使用分區證明書」註記：農業區，土地登記簿謄本其地目欄為：「建」地目土地。

根據都市計畫法第 30 條規定，農建地使用應以下規定辦理。

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於 60%，容積率不得大於 180%。

二、土地及建築物除作居住使用，及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

由上可知，農建地可以作為住宅使用，也可以興建住宅。

農建地的建蔽率（60%）、容積率（180%）資訊，且不能高於四層樓。

除了第一層樓可以做為商店、飲食店之外，農建地並不能作為工廠使用。

購買農建地土地應該注意以下事項

如果購買農建地時，很重要的是確保該農建地可以做真正的農建地使用。因為有些「看似」農建地的土地，其實並不符合農建地的規範，導致無法使用。

購買農業區「建」地目土地時：

1應取得最新的土地謄本，以查核地目。如果有變更地目，需確認該用途可以作為居住使用（有無房屋的使用執照），並不可作為工廠用途。

2農建地土地除了第一層樓做為商店或飲食店使用外，有無其他不當使用。

3該農建地土地，近期是否有被變更過使用，應特別注意。

總結來說，要是要取得最新的土地謄本、相關地目資訊、查詢使用現況，避免該農建地的狀況有變更，就能降低購買農建地踩到地雷的情況。