【正義的不動產筆記】

父親過世，房子給媽媽繼承。後來出售時，稅額從本來只要3萬多元，變成143萬元房地合一稅，暴增40倍。

事情是這樣，父親在民國86年買了一間房子，父親108年2月往生時。為讓媽媽無後顧之憂，兒子決定把公寓登記給媽媽。

隔年，媽媽思念丈夫，心情鬰悶也走了。後來這間公寓又由兒子繼承居住。

一年多後，兒子決定另外買電梯大樓。由於資金有限，於是先賣掉舊公寓。賣掉後發現，由於當初先由媽媽繼承。媽媽過世後，又繼承給兒子。如此做法，已無法適用舊制。

關鍵在房地合一稅規定，父母親的不動產登記如果是在105年以前取得，繼承發生後，繼承人出售不動產，可採舊制申報，也就是用房地比計算房屋交易所得稅。但此一規定只能用於第一次繼承後出售，當第二次繼承發生時，就必須採用房地合一稅申報。

父親86年8月取得，108年過世給媽媽繼承。媽媽109年過世，兒子又從媽媽名下繼承，110年出售，已適用房地合一持有期間一年以上，未滿二年35%稅率，因房地合一出售繼承房屋，售價以市價計算，取得成本以公告現值計算，合計獲利400餘萬，須繳房地合一稅約143萬元。