【正義的不動產筆記】

兩稅合一加上這幾天央行打房衝擊
房市未來不利於投資需求。
房屋持有，時間成本(地價、房屋稅)增加。
房屋出售，所得稅負(房地合一稅)增加。
不動產投資需求，轉向農地投資(農地持有免稅)。
農地持有，免地價稅、空地稅。
農地贈與二等親，免贈與稅
農地出售，免土增稅、房地合一稅。


老客戶常詢問，區段徵收區怎麼買？週末地產教你3招投資法則！


區段徵收或重劃區的地價，開發後產生利潤倍數成長。投資這類型土地，可以從土地條件、公告現值(協議價購)、徵收進度，這3點著手。


一、首先是投資土地條件：

投資區段徵收等土地上漲獲利了結，或等抽籤配回建地。等待期有人希望能有出租收益，有人喜歡免繳稅。此外，有人現金投資有人貸款投資。因此，土地位置、權利圍全的、持分(少數銀行才能貸款)、鄰路狀況、有無農證等都是要了解的。


二、再來是公告現值：

我們都知道，投資區段徵收是投資權利價值。每塊地條件不同，甚至有農作物、建物在上面。之後政府徵收，會查估地上物價值給予補償，及用協議價購換算土地價值。政府還沒有定出協議價購前，市場交易大多參照公告現值。然而這是有盲點的，投資到底是選高公告還是低公告？這部份要因"地”制宜，是我們團隊顧問投資不敗的秘笈。



三、最重要的徵收進度：

從徵收田價格成長曲線能發現，越接近徵收公告，價格漲幅越大。舉例最新的桃園航空城徵收，當年草案一出台，土地一坪從原本2千多元立刻變成2萬多元。去(108)年土地約5萬多元/坪，今(109)年7月份土地來到8萬多元/坪，11月9日正式公告前，成交價來到11.3萬/坪。草案階段，是一般投資人進場好機會。這階段，大權值買家不會進來(等待期長公司財報會作不出來)。越接近徵收公告一步，土地價格跟著上漲一步。

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農地投資看似簡單，經驗與專業不可少^_^

今年立法院新會期行政院力拚「危老條例」修正案完成三讀，將限時容積獎勵延長五年，並新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。


危老重建和都更主要有四大不同：


一、時效性上，危老條例到2027年5月31日截止，共實施十年。前三年，也就是2020年5月9日前申請的案件，可以在原有容積上，再享有最高10％的容積獎勵，這是走危老改建最大的誘因。


為鼓勵老舊及危險房屋更新，蔡政府上任後積極推動「危老條例」，給予十年時間，讓未能符合都更條件的老舊建築物，加速實施更新改建，並享有較為快速的審查流程。但「危老條例」的限時容獎今年5月9日將到期，因此，建商、立委紛紛要求延長限時容積獎勵，為回應各界需求，內政部決定推動「危老條例」修法，將限時容積獎勵到期後，延長五年，但是2020年5月後先降為5％，然後逐年降低一個百分點，直到歸零。


同時，新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。

二、申請門檻和面積不同，危老和都更最大的不同，在於申請門檻和面積比較低，只要符合30年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，沒有最小面積的限制。內政部也將修法，讓危老基地可以合併接鄰土地一起更新，但是如果是面積小的去併大的，將無法享受容積獎勵。


都更則需位於都市更新地區或都市更新單元，面積須達1,000平方公尺以上。


政府鼓勵面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。面積夠大者，走都更模式，可以享有最高1.5倍的容積。


三、容積上限，危老重建最高可達3倍基準容積，或1.15倍原建築容積，都更最高則是1.5倍。另外危老加上10％限時容積獎勵，未來限時容獎將逐年遞減。


四、同意戶方面，危老重建需要所有權人100％同意，因此沒有政府公權力介入強拆的問題。但都更則可以在協調沒有結果後，由政府執行公權力強拆。


危老重建程序簡化，一般都更新申請程序較冗長，須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，相對限制較多。


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王正義kevin畢業於台北工專，持有不動產營業員、消防設備士、甲級電匠，專營區段徵收/重劃區土地買賣服務。幫您挑選適合的物件，kevin是您另一個好選擇。不動產證號 :(94)登字第062773號