【正義的不動產筆記】

兩稅合一加上這幾天央行打房衝擊
房市未來不利於投資需求。
房屋持有，時間成本(地價、房屋稅)增加。
房屋出售，所得稅負(房地合一稅)增加。
不動產投資需求，轉向農地投資(農地持有免稅)。
農地持有，免地價稅、空地稅。
農地贈與二等親，免贈與稅
農地出售，免土增稅、房地合一稅。


老客戶常詢問，區段徵收區怎麼買？週末地產教你3招投資法則！


區段徵收或重劃區的地價，開發後產生利潤倍數成長。投資這類型土地，可以從土地條件、公告現值(協議價購)、徵收進度，這3點著手。


一、首先是投資土地條件：

投資區段徵收等土地上漲獲利了結，或等抽籤配回建地。等待期有人希望能有出租收益，有人喜歡免繳稅。此外，有人現金投資有人貸款投資。因此，土地位置、權利圍全的、持分(少數銀行才能貸款)、鄰路狀況、有無農證等都是要了解的。


二、再來是公告現值：

我們都知道，投資區段徵收是投資權利價值。每塊地條件不同，甚至有農作物、建物在上面。之後政府徵收，會查估地上物價值給予補償，及用協議價購換算土地價值。政府還沒有定出協議價購前，市場交易大多參照公告現值。然而這是有盲點的，投資到底是選高公告還是低公告？這部份要因"地”制宜，是我們團隊顧問投資不敗的秘笈。



三、最重要的徵收進度：

從徵收田價格成長曲線能發現，越接近徵收公告，價格漲幅越大。舉例最新的桃園航空城徵收，當年草案一出台，土地一坪從原本2千多元立刻變成2萬多元。去(108)年土地約5萬多元/坪，今(109)年7月份土地來到8萬多元/坪，11月9日正式公告前，成交價來到11.3萬/坪。草案階段，是一般投資人進場好機會。這階段，大權值買家不會進來(等待期長公司財報會作不出來)。越接近徵收公告一步，土地價格跟著上漲一步。

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農地投資看似簡單，經驗與專業不可少^_^

今年立法院新會期行政院力拚「危老條例」修正案完成三讀，將限時容積獎勵延長五年，並新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。


危老重建和都更主要有四大不同：


一、時效性上，危老條例到2027年5月31日截止，共實施十年。前三年，也就是2020年5月9日前申請的案件，可以在原有容積上，再享有最高10％的容積獎勵，這是走危老改建最大的誘因。


為鼓勵老舊及危險房屋更新，蔡政府上任後積極推動「危老條例」，給予十年時間，讓未能符合都更條件的老舊建築物，加速實施更新改建，並享有較為快速的審查流程。但「危老條例」的限時容獎今年5月9日將到期，因此，建商、立委紛紛要求延長限時容積獎勵，為回應各界需求，內政部決定推動「危老條例」修法，將限時容積獎勵到期後，延長五年，但是2020年5月後先降為5％，然後逐年降低一個百分點，直到歸零。


同時，新增規模容積獎勵，400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％，但限時容獎和規模容獎合併不得超過10％。

二、申請門檻和面積不同，危老和都更最大的不同，在於申請門檻和面積比較低，只要符合30年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，沒有最小面積的限制。內政部也將修法，讓危老基地可以合併接鄰土地一起更新，但是如果是面積小的去併大的，將無法享受容積獎勵。


都更則需位於都市更新地區或都市更新單元，面積須達1,000平方公尺以上。


政府鼓勵面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。面積夠大者，走都更模式，可以享有最高1.5倍的容積。


三、容積上限，危老重建最高可達3倍基準容積，或1.15倍原建築容積，都更最高則是1.5倍。另外危老加上10％限時容積獎勵，未來限時容獎將逐年遞減。


四、同意戶方面，危老重建需要所有權人100％同意，因此沒有政府公權力介入強拆的問題。但都更則可以在協調沒有結果後，由政府執行公權力強拆。


危老重建程序簡化，一般都更新申請程序較冗長，須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，相對限制較多。


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房屋改建看似簡單，經驗與專業不可少^_^

桃園市容積移轉採全捐地制度已經實施13年，收到土地是零零碎碎，收代金則是零存整付觀念。

法規名稱：桃園市都市計畫容積移轉審查許可要點

既成道路可以辦理容積移轉嗎？

房市未來不利於投資需求。
房市相對有利於自住客。

介紹區段徵收農田之前，先歸納重點，想詳細了解再繼續讀下去吧！
你需要知道什麼？

政府萬萬稅，錢放在銀行利息只有１.２％，投資徵收田反而是轉機。

近期，開發農地地主時。常聽到有地主說，該筆農地已經贈予給子女，五年之內不能賣，不然會被追稅!？這些地主可能搞混稅法了。在此，小弟與各位朋友分享相關規定如下：

地主不捨得繳土增稅猶豫不決，經查詢才發現他是道路用地。依照都市計劃法，被指定公共設施保留地，尚未被徵收前，免徵土地增值稅。

十幾年前幫客戶用公司持有不動產，如今節稅效果漸漸增強。以下是相同移轉效果。

（黃哲民／台北報導）嘉義石姓男子的土地6年前被區段徵收，他收到通知後，第30天申請發給抵價地取代現金補償，被主管機關以超過公告期限2天為由拒絕。

繼承農地要繼續維持農用五年，該農地才可以免課遺產稅，若被查獲列管期間「非農用」了，要追繳已免的遺產稅，而且是向「所有的繼承人」追繳。北區國稅局查到一個個案，列管期間把繼承的免稅農地出租給公司搭建臨時工務所，被追繳300多萬元遺產稅。

捷運新蘆線蘆洲總站周邊大樓林立，但鄰近的南北側農業區現況多為廢耕狀態，目前多為違建的鐵皮工廠。新北市政府經過長期規劃檢討後，日前啟動「蘆洲南北側農業區專案通盤檢討」案，並安排於8月29日及9月5日向民眾說明草案的規劃方向。

業者指出，建地的價格優於農地，農業區變更為建築用地勢必帶動土地價格，依據實價登錄所揭露近一年的交易資料，蘆洲總站北側農業區土地交易單價每坪20萬元~29萬元，而鄰近的住宅用地單價則65萬元~85萬元。

客戶詢問長輩102年買進房產，子女105年繼承可用舊制(財交稅)，晚輩108年再次繼承為什麼適用新制(房地合一稅)？

[稅務顧問kevin]：客戶欲出售從長輩處繼承來的房子，以為要用房地合一稅(新制)繳納高額稅費。小弟審視文件發現，該長輩房子已經持有多年。跟客戶說明，雖然他105年後才繼承，仍可選舊制申報繳納。